贺建军 株洲市经世华源房地产开发有限责任公司营销副总经理

　　株洲新闻网12月16日讯 (记者 刘苏宁)“玩噱头的推广，玩套路的营销，这些都没有用。真正做好项目，做好品质的前提下，慢慢做口碑，这才是购房者需要的广告。” 在株洲做地产的岳阳人，和大多数在北上广深楼市摸爬滚打过的地产人一样，贺建军身上带着一股淡定从容。2001年一头闯进深圳楼市，2006年志气澎湃回到长沙，2010年从容乐观来到株洲湘银星城，2016年3月来到经世龙城。16年的沉淀，对于房地产行业，贺建军用他简洁的观点，对株洲楼市做出了自己的预判。以下为访谈实录：

　　株洲新闻网：您怎样形容2016年的全国楼市及株洲楼市?

　　贺建军：今年的全国楼市是“冰火两重天”，一二线城市房价持续走高，土地市场地王井喷，市场供不应求。大多数四线城市不温不火。

　　株洲的楼市，只能说比去年要好。今年株洲房价整体上涨了260元/㎡-280元/㎡，涨幅在4%-5%之间，在全国房价整体上扬的态势下，株洲作为标准的四线城市，涨幅在正常值之内。

　　株洲新闻网：明年株洲房价会涨还是跌?幅度大概是多少?

　　贺建军：这波上涨的大周期还没有结束，明年房价还将整体上扬。株洲的楼市肯定也不会差，预计涨幅会在5%左右。由于供给侧改革、去杠杆、去库存等经济政策环境的综合影响，一二线城市的土地供应不上，加之购房需求始终大于供给，会造成恐慌性买房，株洲虽然作为四线城市，但不会剥离于大环境。

　　株洲新闻网：今年，一二线热点城市房价猛涨，邻近的长沙、湘潭楼市也火爆非凡，株洲的房价涨幅为什么比较温和?

　　贺建军：株洲房价就算涨也涨不到哪里。第一，株洲城区格局不大，城市又不断扩容，土地供大于需，导致开发量过大，市场供大于求，就会导致价格上不去；第二，某些开发商开发量过大，定价太低，总体拉低了株洲整体的均价，价格涨不上，居住品质也不会有所提升；第三，类似安置房，集资房，单位团购房等行为，对楼市有一定的影响。第四，株洲房地产投资行为比较少。

　　株洲新闻网：株洲楼市有泡沫吗?

　　贺建军：株洲楼市有泡沫，因为房价不高，但库存很大，房子太多，但购买力不强。另外类似武广、云龙等片区的不断扩容，城市摊子越来越大，架子搭了，教育资源等配套又跟不上，这就会导致空间格局不均；同时，株洲的资源优势吸附力不强，只能吸引部分县级区域的购房者，因为优质资源聚集在长沙，所以长沙的吸引力比株洲的要大得多。

　　株洲新闻网：株洲是刚需型市场还是改善性市场?

　　贺建军：整体上是刚需自住型为主。株洲城区本地以改善型为主，大都是出于学区配套、更换户型等原因换房。由于株洲市城区对攸县、茶陵等县级区域有吸附能力，所以这些地方的购房者主要是刚需型置业。

　　株洲新闻网：很多人会有这种想法，现在是不是一个出手买房的好机会?还要等吗?

　　贺建军：如果是自住，绝对越早越好。现在都说房地产过了“黄金时代”，进入“白银时代”。不管外面的楼市如何风生水起，跌宕起伏，我认为株洲楼市至少有15年的好时光，因为株洲压根就没进入过“黄金时代”，故无“白银时代”之说。原因一、中国人对买房情有独钟；二、城镇化。既然是好时光，房价就会继续上涨，当然上涨幅度不会很大，所以自住型置业者，越早买越划算。

　　如果是投资，取决于投资回报率，4.5%的投资回报率会比较好。

　　株洲新闻网：明年株洲房地产行业会是一个怎样的格局?

　　贺建军：“大鱼吃小鱼”，格局继续分化。很多上市房地产公司都会进行全国布局，有些以及强势进入株洲争夺市场份额，在融资借贷、运营管理等层面，株洲这些中小型及本地开发商没有竞争优势。如果没有一个流动顺畅的资金链，很多中小型开发商就会垮掉。